DDB.praha.eu

Detailně o Dostupném družstevním bydlení

Myšlenka dostupného družstevního bydlení (DDB) navazuje za podpory hl. m. Prahy (HMP) na dlouholetou tradici družstevního bydlení v Česku. Jeho cílem je nabídnout možnost bydlení hlavně středním příjmovým skupinám osob a mladým jednotlivcům a rodinám, pro které je bydlení v Praze kvůli aktuální situaci na trhu s realitami finančně nedostupné. 

Družstva jsou schopna byty postavit za výrazně nižší náklady než komerční developer, protože nejsou zakládána s cílem generovat zisk. Jednotliví družstevníci platí jen čisté nákladové nájemné – jen tolik, kolik výstavba, správa a provoz jejich bytu reálně stojí.  

Hlavní město Praha poskytne pro stavbu pozemek, za který družstvo nemusí platit. Díky družstevní výstavbě a podpoře města klesne výsledná cena bydlení pro konkrétní domácnost až o 30 % oproti běžným tržním cenám. 

Město družstvu na pozemcích zřídí tzv. právo stavby až na 99 let. Družstvo pak má možnost po splacení úvěru na výstavbu pozemek od hlavního města Prahy odkoupit.  

Město se v rámci dostupného družstevního bydlení stává vždy členem družstva a v konkrétním projektu získává dispoziční právo (právo nájmu) k cca třetině bytů. Ty může využít například k pronájmu občanům v tíživé sociální situaci či příslušníkům pro město důležitých profesí. 

V současné době pracujeme na výběru pozemků ve vybraných městských částech a připravují se studie pro realizaci výstavby domů. Aktuality o konkrétních projektech můžete sledovat v sekci Aktuality

Základní principy projektu

  • HMP získá ve výběrovém řízení vhodného partnera, např. stavební bytové družstvo s dostatečnými zkušenostmi s družstevní výstavbou a správou. 
  • HMP s partnerem založí družstvo a bude členem družstva s dispozičním právem (právem nájmu) k cca třetině družstevních bytů. 
  • HMP zřídí pro družstvo právo stavby na pozemku HMP. Partner s družstvem uzavře smlouvu o výstavbě a zajistí výstavbu bytového domu. 
  • Každý může z družstva kdykoliv vystoupit s tím, že vypořádací podíl tvoří zaplacený základní vklad, další členský vklad (uhrazené měsíční splátky) a poplatek do fondu DDB v souladu se zákonem.
  • Družstevník může členská práva (svůj podíl v družstvu) převést na jinou osobu splňující podmínky členství v družstvu dle stanov, v takovém případě má však HMP k podílu předkupní právo.
  • Po kolaudaci budovy družstvo může (a nemusí) s partnerem uzavřít smlouvu o správě budovy.  
  • Právo stavby může trvat až 99 let;, k jeho skončení může dojít nejdříve po splacení úvěru na výstavbu.
  • Po skončení práva stavby má družstvo nárok pozemek odkoupit od města za podmínek stanovených ve smlouvě o zřízení práva stavby. 
  • Po splacení úvěru na výstavbu, skončení práva stavby a získání pozemku družstvem od města, může člen družstva získat byt do osobního vlastnictví.
  • Pokud družstvo nevyužije právo odkupu pozemku, pozemek spolu se stavbou, zůstává v majetku města a družstvo namísto toho získá náhradu vypočtenou z aktuální hodnoty stavby způsobem dohodnutým ve smlouvě o zřízení práva stavby.
  • Po vydání stavebního povolení na výstavbu do družstva vstupují členové – fyzické osoby, které splňují podmínky členství dle stanov, zejména nemají vlastní bydlení, jsou občany ČR s trvalým pobytem v Praze a nemají dluhové zatížení.
  • Každý člen zaplatí základní členský vklad v symbolické výši a další členský vklad ve výši odpovídající 25 % nákladů na výstavbu přidělených bytů.

O družstevním bydlení obecně 

Družstevní bydlení slučuje výhody vlastnického a nájemního bydlení. Základním rozdílem je, že při koupi družstevního bydlení si nekupujete samotný družstevní byt, ale pouze tzv. družstevní podíl neboli členství v družstvu. Vlastníkem zapsaným v katastru je tak bytové družstvo, nikoliv osoba, která je členem družstva a obývá konkrétní byt. Při vstupu do nově založeného družstva se obvykle platí základní vklad v symbolické výši, další vklad (25 % nákladů na výstavbu bytu) a následně se platí pravidelně měsíční úhrady (nájemné, zálohy na služby), z nichž se financuje úvěr družstva na výstavbu domu a bytů (zbylých 75 % nákladů), fond oprav či jiné výlohy. Po splacení úvěru na výstavbu družstvem, skončení práva stavby a získání pozemku družstvem od města může být byt po splacení pohledávek družstevníka vůči družstvu převeden do osobního vlastnictví družstevníka (avšak nemusí, nebude-li si to družstevník přát). Každý může z družstva kdykoliv vystoupit s tím, že vypořádací podíl tvoří zaplacený základní a další členský vklad a uhrazené měsíční splátky v souladu se zákonem. 

Družstevní bydlení v zahraničí 

Družstevní bydlení funguje úspěšně již několik desítek let v řadě evropských zemí. Ve Vídni i díky družstevnímu bydlení žádná krize bydlení nikdy nepřišla. Celoevropsky obdivovaný systém vídeňské bytové politiky stojí na družstevním a městském bydlení a nové výstavbě, která pravidelně reflektuje demografické tendence. 

V Barceloně k družstevnímu bydlení přistoupili při řešení nedostupnosti bytů, která tam panuje už od 90. let. Model se osvědčil a za posledních deset let byly vystavěny desítky nových cenově dostupných rezidenčních projektů.

DDB v Praze a Česku 

Aktuálně připravujeme projekty s městskými částmi Praha 5, Praha 10, Praha 12 a Praha 13. S dalšími (Praha 8) spolupracujeme na vytipování vhodných pozemků.  

Dostupné družstevní bydlení v téměř identické podobě, jako bylo schváleno v hlavním městě, si zastupitelstvo odhlasovalo také v Jeseníku, kde aktuálně probíhají jednání o konkrétních pozemcích.  

Podobná forma dostupného družstevního bydlení již existuje i v Brně a projekt s některými úpravami připravuje město Karlovy Vary a zájem má např. Jihlava.

Historie družstevního bydlení 

První bytové družstvo bylo v českých zemích založeno v roce 1903 pod názvem Společenstvo pro zřizování bytů. Zákon o Státním bytovém fondu z roku 1910 pak podpořil výrazný nárůst počtu bytových družstev. Počátky Československé republiky se nesly ve znamení podpory stavebnictví, byly vydávány nové zákony s tím související. Během druhé světové války byla vládními nařízeními zakázána nová bytová výstavba. Řada družstev během války zanikla, další musela skončit po roce 1945 pro neschopnost uhradit tzv. milionářskou daň. Po skončení druhé světové války bylo bytové družstevnictví v ČSR reprezentováno pouze 442 stavebními a bytovými družstvy. Jejich počet však rychle vzrůstal a zejména v průběhu prvního dvouletého budovatelského plánu v letech 1947−1948 se bytové družstevnictví významně podílelo na obnově bytového fondu. Zhruba dvě třetiny nově vystavených bytů v tomto období připadlo na stavební bytová družstva. 

V nastupujících socialistických poměrech po roce 1948 došlo k centralizaci bytového družstevnictví a k zprůmyslnění výstavby (panely, typizace). Měnová reforma v roce 1953 a celkový hospodářský vývoj utlumily družstevní výstavbu. Ta byla po pěti letech obnovena, fungovala však již na jiných principech. V letech 1966 až 1970 bylo vybudováno 157 tisíc družstevních bytů, což činilo více jak 56 % všech dokončených bytů za uvedené období. V dalších letech se procentuální podíl na výstavbě pohyboval kolem 50 %. Postupné stárnutí družstevního bytového fondu přinutilo družstva zaměřit svou činnost na údržbu a opravy domů a bytů. V únoru 1969 vznikl Český svaz bytových družstev (ČSBD), čímž byla zahájena další etapa v rozvoji bytového družstevnictví charakterizovaná uskutečněním integračního procesu existujících družstev v rámci působnosti ČSBD. Za období let 1959 až 1982 bylo předáno do užívání celkem 526 975 družstevních bytů. V roce 1987 pak činil podíl družstevní výstavby na celkovém počtu dokončených bytů 42 %. 

V roce 1990 byly vydány dva zákony, které přinesly větší svobodu v zakládání a fungování bytových družstev. Zákon osvobodil družstva od zásahů státu, oficiálně umožnil jejich podnikatelskou činnost, definoval práva a povinnosti členů i samosprávy, a stanovil maximální délku funkčního období volených orgánů družstev. V roce 1992 vešel v platnost nový obchodní zákoník, který družstva přiblížil obchodním společnostem. Pro družstva založená před rokem 1992 tak vznikla povinnost se transformovat, a to buď dle požadavků obchodního zákoníku anebo dle tzv. transformačního zákona č. 42/1992 Sb. o úpravě majetkových vztahů a vypořádání majetkových nároků v družstvech. V případě, že nedošlo k přeměně, následovala likvidace družstva. Z několika důvodů však k masivnímu převodu nedošlo. Především legislativa byla z pohledu katastrálních úřadů nedostatečná, členové družstev převod odkládali až do doby po splacení úvěru i o několik let anebo byli jednoduše spokojeni jako družstevníci. Nekonal se žádný masivní zánik družstev, jak bylo předpovídáno. V 1994 byl přijat další zákon č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů. Tento zákon poprvé stanovil funkci správce – fyzickou či právnickou osobu zajišťující správu, provoz a opravy společných částí domu. Také vznikl institut Společenství vlastníků jednotek (SVJ), které je tvořeno vlastníky jednotek v domě, ve kterém jsou tyto jednotky vlastněny více než jednou osobou. Transformace bytového družstevnictví v posledním desetiletí 20. století byl komplikovaný proces provázený mnohými neúspěchy, nicméně ani masivní převody bytů do soukromého vlastnictví nevedly ve svém důsledku k úplnému zániku družstev. 

Z hlediska výstavby nových družstevních bytů a domů došlo po roce 1990 k významnému poklesu a také k postupnému ukončení panelové výstavby, především kvůli pozastavení státní podpory bytových družstev a přístupu k bytovému družstevnictví jako k čistě podnikatelské činnosti. Stát přestal vnímat bytové družstevnictví jako jeden z nosných nástrojů bytové politiky. Nově vznikala především družstva nájemců za účelem privatizace celého domu. Postupně začaly opět vznikat nejrůznější nástroje státní podpory obnovy bytového fondu družstev a samotnou výstavbu družstevního bydlení pak podpořil zákon č. 378/2005 Sb. o podpoře výstavby družstevních bytů ze Státního fondu rozvoje bydlení. 

Kolem roku 2000 sektor družstevního bydlení zaujímal cca 17 % bytového fondu, tedy srovnatelný podíl jako obecní nájemní bydlení. Ze současných dat Českého statistického úřadu a Ministerstva pro místní rozvoj vyplývá, že družstevní byty aktuálně představují necelých 10 % ze všech obydlených bytů v České republice. 

Jako konkrétní příklad úspěšné družstevní výstavby bytů ve větším celku, který funguje dodnes, lze uvést sídliště Solidarita v pražských Strašnicích. Vybudováno bylo v letech 1947–51 a bylo první velkou poválečnou bytovou akcí v Praze a prvním pražským sídlištěm v dnešním smyslu slova. Výstavbu realizovalo Stavební družstvo Solidarita, v němž sdružilo své síly šest bytových družstev a šest průmyslových závodů a národních podniků. Byl opuštěn princip blokové výstavby s vnitrobloky, kterou ještě do 30. let regulační plán striktně vyžadoval, a nahradily je rovné linie domů v zeleni. Na dobu svého vzniku poskytovala Solidarita poměrně vysoký standard bydlení. 

V jihozápadní části Spořilova (někdy nazývané Starý Spořilov) se nachází jedno z nejstarších a rozlohou největší zahradní město na území tzv. Velké Prahy, jehož výstavba byla inspirována utopickými idejemi o zdravém a ideálním městě. Myšlenka na výstavbu této zahradní čtvrti se zrodila ve snaze oslavit 25. výročí založení Vinohradské městské spořitelny. Její vrchní ředitel 18. června 1925 založil Stavební družstvo Spořilov, jehož cílem bylo „na principu zahradního města opatřiti méně zámožným vrstvám obyvatel Prahy zdravé a levné bydlení v rodinných domcích“. Spořilovské družstvo si dalo za cíl nikoli společně vlastnit, ale naopak postupně převést vystavěné domky do osobního vlastnictví a dovést budoucí obyvatele ke spořivosti. Na přibližně 700 ha bylo do roku 1930 postaveno 1160 domků pro asi 7000 obyvatel. Dnes se jedná o celistvou soustavu samostatných či řadových domů a dvojdomků s dostatkem veřejné zeleně. Postupně bylo přistaveno veškeré občanské zázemí včetně školy, školky, kostela s knihovnou a další. 

Organizací, která zastupuje zájmy všech typů členských českých a moravských družstev ve vztahu k moci zákonodárné, výkonné i vůči veřejnosti, je Družstevní asociace České republiky. Ta poskytuje družstvům poradenství a koordinuje společný postup v legislativních záležitostech. Družstevní Asociace ČR je tradičně dlouholetým členem Mezinárodního družstevního svazu. Členem této české asociace je mimo jiné také Svaz českých a moravských bytových družstev. Na území ČR v současnosti působí stovky bytových družstev, čímž se Česká republika řadí mezi evropské státy s největším podílem družstevních bytů. 

Chci se zapojit

Pokud chcete být informováni e-mailem o novinkách a aktuálních projektech DDB, vyplňte prosím následující formulář.